Piața funciară din regiunea Cernăuți este aproape paralizată, cu tranzacții care au loc exclusiv în cazuri disperate, precum nevoia de bani pentru tratamente medicale sau sprijinirea familiilor la front. Deși prețurile oficiale sunt distorsionate de tranzacțiile în numerar, experții estimează că terenurile agricole plane valorează între 80.000 și 120.000 de grivne pe hectar, cu potențial de creștere dublă pe termen lung.
Într-un interviu acordat publicației Suspilne Cernăuți, Oleg Prostibojenko, avocat și fondator al platformei Zemlehub, explică de ce piața locală este cea mai puțin activă din țară. De la deschiderea pieței funciară în iulie 2021 (cu întreruperi din cauza războiului), mai puțin de 2% din terenurile agricole din regiune au fost vândute, comparativ cu 4% la nivel național. În prima jumătate a anului 2025, cifra de circulație a fost de doar 0,27%, ceea ce proiectează o cifră anuală de circa 0,5% – mult sub așteptările de 1% din terenurile înregistrate (80-90% din total).
De ce se vinde atât de puțin? Prostibojenko identifică trei categorii principale de vânzători:
-Persoane care au nevoie urgentă de bani pentru probleme de sănătate (cazuri constante).
-Familii care vând pentru a susține rudele mobilizate la război (fenomen persistent).
-Vârstnici care împart moștenirea între moștenitori pentru a evita dispute (categorie permanentă).
„Oamenii păstrează pământul dacă nu au nevoi urgente și așteaptă creșterea prețurilor. Astfel, piața nu se reactivează”, afirmă expertul. Războiul a stimulat inițial vânzările în zonele afectate (pentru reparații sau relocare în străinătate), dar acum factorii aceștia s-au epuizat. Spre deosebire de alte regiuni, unde întreprinderile mari agricole cumpără activ, în Cernăuți entitățile juridice (care au intrat pe piață din ianuarie 2024) nu au avut un impact semnificativ.
Regiunea este împărțită în zone plane nordice (cu sol negru fertil, ideale pentru culturi) și sudice muntoase. Totuși, banda de frontieră de 50 km limitează vânzările viitoare către străini, conform condițiilor UE, ceea ce ar putea devaloriza aceste terenuri dacă nu se modifică Codul funciar.
La nivel național, rotația lunară este de circa 30.000 de hectare (în scădere la 25.000-20.000), dar în Cernăuți este cea mai mică după regiunile de graniță precum Donețk sau Lugansk. Majoritatea terenurilor agricole sunt deja închiriate, fără terenuri libere pentru noi intranți.
Statisticile oficiale sunt distorsionate – prețurile reale sunt de 4-5 ori mai mari decât evaluarea monetară normativă (EMN), deoarece diferența se plătește în numerar pentru a evita taxele. Terenurile plane agricole: 80.000-120.000 grivne/ha (medie), în funcție de mărime, locație și calitate. Pe Prozorro, listările medii depășesc 120.000 grivne/ha, dar multe nu se vând (de exemplu, terenuri închiriate pe termen lung).
Densitatea scăzută a populației rurale duce la parcele mici (sub 1 ha în medie), ceea ce descurajează cumpărătorii din cauza costurilor fixe la notar (10.000 grivne + 1% din valoare). Se preferă parcele mai mari (>3 ha), ca în Poltava.
În primăvara lui 2025, prețurile oficiale au crescut brusc, semnalând epuizarea ofertelor ieftine.
Provocările includ oferta scăzută (doar vânzări disperate), parcele mici care cresc costurile relative, conflicte locale între fermieri și terenuri deja închiriate (preferate în locul cumpărăturilor, deoarece un fermier închiriază 100 ha în loc să cumpere 10). Statisticile sunt umflate de revânzări.
Pe viitor, piața va scădea, cu o rotație sub 1% în 2025, pe măsură ce vânzătorii potențiali se epuizează. Totuși, investitorii văd terenurile ca un „port sigur” în timp de război, așteptând dublarea prețurilor. Avantajele regiunii – soluri bune și proximitate la graniță pentru exporturi – sugerează potențial neexploatat, mai ales pentru cumpărători non-locali. Dacă se va permite vânzarea către străini, zonele non-frontieră ar putea valora mult mai mult.
Alexandru Vasilachi
